望正资本刘陈杰：预测2025房地产市场出现分化，一二线率先企稳，三四线还需要时间消化库存

专题：财经年会2025：预测与战略

　　《财经》年会2025：预测与战略暨2024全球财富管理论坛于12月13日-12月15日在北京举行。望正资本全球宏观对冲基金董事长刘陈杰出席并演讲。

　　刘陈杰在演讲中表示，中国的房地产市场是一个很重要的内需，去年我们判断，2024年的房地产市场销售不会见底。现在站在这个时间点，我们判断明年的房地产市场可能会出现分化，一二线跟三四线、四五线出现分化，有可能一二线能够率先企稳，可能三四线还有一段时间需要消化库存。

　　刘陈杰表示，研究表明，2021年是中国房地产市场的中长期的拐点，跟人口结构，跟城镇化的加速度，以及跟中国居民的家庭规模和中国居民收入预期等等因素相关，可以把它拟合成一条刚需的线。

　　我们发现2021年开始是往下的，一直到2035年，都是往下的，这是刚需的线。过了20年以后，整体上中国房地产的需求中枢从之前的13亿平，降到8亿平左右。另外，从2015到2022年，每年实际的成交和实际的销售都比模型测算的值高1到2亿平。

　　“所以，很多需求是提前预支了，造成未来几年可能名义上今年或者明年房地产的中枢应该是8亿平左右，但是因为很多需求已经提前预支了，今年、明年包括后年，可能实际的房地产需求会达不到模型测算的中枢水平。”他说。

　　谈到促进居民消费，　刘陈杰指出，现在大家明显感到居民消费变得更加谨慎了，“有多谨慎？我们测算，两三年前中国居民的边际消费倾向大概是0.7%，赚了100块钱可能花70，存30块钱。现在边际消费倾向掉到了0.6到0.65之间，这是用现金流量表算的。掉下来0.1或0.05对应的就是GDP将近一个点左右。”他说。

　　怎么样让居民消费呢？很多专家说给一些补贴，给一些消费券，更好的可能是提高他的收入预期，或者是给他更安全的保障，整个边际消费倾向会重新回到之前的水平。

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